La OPA es Horrible Para Los Inquilinos en East Palo Alto

El Ayuntamiento de East Palo Alto votará esta noche sobre la OPA, la “Ley de Oportunidad de Compra”. Gran parte del foco de la oposición a la OPA se ha centrado en el daño real que la OPA causa a los propietarios de viviendas en la EPA, pero quería señalar que la OPA es igualmente perjudicial para los inquilinos. La OPA es un peligro profundo para los inquilinos y, si se aprueba, provocará alquileres más altos, desplazamientos y no resolverá ninguno de los problemas que dice abordar.

Si se aprueba la OPA, muchos inversores actuales venderán sus propiedades en East Palo Alto. Esto conducirá a dos resultados: 1) Desplazamiento 2) Alquileres más altos debido a menos propiedades de alquiler en el mercado y mayores costos hipotecarios.

Veamos esto en detalle. Muchos inversores tienen propiedades de viviendas unifamiliares cuyo valor se ha revalorizado además de unos ingresos de alquiler moderados. La OPA se dirige a estas propiedades y la respuesta lógica de los propietarios de estas propiedades en alquiler es vender. ¿Quién comprará estas propiedades? Por un millón de dólares por casa, el comprador lógico será un trabajador tecnológico de Google, Facebook, Apple, Amazon o cualquiera de los muchos otros empleadores locales. Si esta se convierte en una propiedad ocupada por sus propietarios, los inquilinos serán desplazados. En este escenario no sólo los inquilinos serán desplazados, sino que una propiedad de alquiler más será retirada del mercado y la oferta de viviendas disminuirá. Esto conducirá a precios de alquiler más altos en la EPA.

Otro escenario es que la propiedad de alquiler sea comprada por otro inversor o una organización sin fines de lucro con el propósito expreso de alquilarla. Esta propiedad, que pudo haber sido comprada originalmente por 150.000 dólares en 1996, calificaba como “naturalmente asequible”. Se podría alquilar con una pequeña ganancia de 2.000 dólares al mes. Después de una venta en 2023, el precio del alquiler aumentará drásticamente. La hipoteca actual sobre una propiedad en East Palo Alto será de más de $6000 por mes. Sería difícil alquilar esta propiedad por menos de eso sin sufrir una pérdida significativa. No existe un hada hipotecaria mágica que financie mágicamente la compra de viviendas a tipos de interés bajos, como vimos entre 2010 y 2022. Ese barco zarpó y estamos en una nueva era de mayores cargas financieras.

También se debe advertir a los inquilinos que la OPA no conducirá a una verdadera propiedad de la vivienda. Según la OPA, los inquilinos no serán propietarios del terreno debajo de la propiedad en la que viven. No se crea ninguna “riqueza generacional” bajo este esquema, sólo el gasto adicional de ser propietario de una vivienda sin ninguna ventaja financiera a largo plazo. Según la OPA, los inquilinos tendrán que pagar el seguro, el mantenimiento, los servicios públicos y todos los demás costos de propiedad de la vivienda, pero no obtendrán ninguna ganancia en el futuro si quieren vender.

La OPA también dará lugar a menos viviendas nuevas en East Palo Alto. ¿Por qué construir en East Palo Alto cuando el mismo proyecto en Redwood City no impondrá largos retrasos en las ventas, la pérdida del valioso “derecho de preferencia” y duras sanciones financieras por el incumplimiento de reglas arcanas? Después de hablar con varios desarrolladores, me queda claro que muchos proyectos (y los proyectos de viviendas asequibles que los acompañan) simplemente no se construirán si se aprueba la OPA. Esto tendrá al menos dos efectos importantes. Primero, la calidad de las viviendas de alquiler en la EPA seguirá degradándose. Los apartamentos actuales son viejos, inseguros sísmicamente, deteriorados y necesitan desesperadamente ser reemplazados. En segundo lugar, la falta de oferta seguirá elevando los precios de los alquileres y provocará más desplazamientos debido a los elevados costes.

Existen programas mucho mejores que OPA para ayudar a los inquilinos a comprar viviendas en East Palo Alto. La Ciudad puede explorar programas para compradores por primera vez, asistencia para el pago inicial, préstamos de la FHA y otros programas que brindan verdadera propiedad de vivienda sin afectar ni el mercado de alquiler ni el valor líquido de la vivienda de los propietarios actuales. La EPA puede hacerlo mucho mejor que la OPA, y espero que veamos al Consejo votar “NO” esta noche a la propuesta actual y pasar a abordar cuestiones más importantes en la Ciudad.